物业费标准约定不明时，可遵循质价相符的原则确定

基本案情

某大厦权利人原登记为某房地产公司。2003年7月，某房地产公司（甲方）与A物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：第一条，甲方将该商务大厦委托给乙方实施物业管理。物业类型为办公楼。第十三条，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米（建筑面积）（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）等。第十七条，委托管理期限自2003年7月20日起至2006年7月19日止。第二十一条，管理费由乙方按建筑面积每平方米20元向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。第二十三条车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：1800元/个（自由车位）；800元/个（机械车位）。此后，原告与某房地产公司多次续签《前期物业管理服务合同》，委托管理期限延长至2020年5月19日，合同第二十一条约定的管理费一直为每平方米20元标准。第二十三条约定的车位使用管理费标准于2016年5月20日至2020年5月19日期间变更为车库车位1200-1500元/个。其余有关委托管理事项、逾期付款滞纳金等条款未予以调整。

后上海B置业有限公司通过司法拍卖方式购得涉案地下室。2017年12月27日，涉案地下室权利人登记为被告，共有情况单独所有，建筑面积1806.94平方米，性质为民防工程，但未向A物业公司支付分文物业费。原告遂提起本案诉讼，要求法院根据合同约定判令被告按每平方米20元的标准向其支付物业费及逾期付款滞纳金。

案件审理过程中，被告就涉案地下室物业费收费标准向法院申请司法评估。评估机构经评估后，得出的结论最终调整为每月11.75元/平方米。

法院认为

法院认为，本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第二十一条的约定。《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文义解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第二十一条不直接适用于地下室。由于合同第二十三条无法确定车位管理费的收费标准或比例，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用20元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。

法律解析

案例启示

物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商一致并达成补充协议进行补充，若双方无法达成一致意见的，则法院应遵循合理、公开以及质价相符的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。